(Małgorzata Mikiciuk REV) Recognised European Valuer REV/PL/PFVA/2029/2/: Prawo wieczystego użytkowania w Polsce. Czym jest użytkowanie wieczyste? Co zmienia nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami z 31 sierpnia 2023 roku?

Użytkowanie wieczyste jest prawem cywilnym, ma charakter majątkowy i można je nabyć również na podstawie dziedziczenia. Jest forma pośrednią. pomiędzy prawem własności a ograniczonym prawem rzeczowym.

Prawo użytkowania wieczystego dotyczy wyłącznie gruntu. Nie obejmuje budynków i innych budowli i urządzeń na tym gruncie wzniesionych.

Użytkowanie wieczyste wprowadzone zostało w 1961 r., kiedy w Polsce panował system polityczno-prawny nazywany komunizmem.

Pojęcie użytkowania wieczystego zostało wprowadzone Ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach¹.

Zgodnie z art.232 §1 k.c grunty stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, położone w granicach administracyjnych miast lub poza tymi granicami, ale włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta, mogą być oddane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym².

Zgodnie z art. 235§ 1. k.c budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

§2.Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym³.

Prawo własności budynków i innych urządzeń jest związane z użytkowaniem wieczystym, co oznacza że nabyciu i zbyciu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej towarzyszy zawsze nabycie prawa własności wzniesionych na tym gruncie obiektów.

Do 1989 roku prawo użytkowania wieczystego było zasadniczo jedyną formą nabycia gruntów państwowych w miastach.

Istotne zmiany do regulacji ustanowienia użytkowania wieczystego wprowadziła ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, uchylona 01 stycznia 1998 ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami ( u.g.n.)⁴. Zmiany dotyczyły sposobu ustanawiania użytkowania wieczystego gruntu⁵.

Zgodnie z art. 27 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. u.g.n. sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego a oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

W umowie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zawartej w formie aktu notarialnego ustala się:

1. Okres użytkowania wieczystego, który w zależności od celu, na jaki nieruchomość jest oddana i wynosi od 40 do 99 lat.
2. Sposób i termin zagospodarowania nieruchomości. W przypadku, jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości polega na jej zabudowie to ustala się termin rozpoczęcia i zakończenia zabudowy.
3. Wysokość stawki opłaty pierwszej oraz stawkę procentową opłaty rocznych.

W przypadku kiedy nieruchomość jest zabudowana to oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości zgodnie z art. 31 u.g.n następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i urządzeń.

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłatę pierwszą i opłaty roczne. Opłaty ustalane są według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej, określonej na podstawie jej wartości.

Zgodnie z art. 37 u.g.n. zbywanie nieruchomości, które są własnością jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa odbywa się w drodze przetargu lub w formie bezprzetargowej.

Sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego jest zbywana w drodze bezprzetargowej.

Zasadnicze zmiany prawne dotyczące zmiany użytkowania wieczystego nastąpiły wraz z uchwaloną w dniu 20 lipca 2018 r. ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.⁶ Zgodnie z art.1 ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Ustawa reguluje również status gruntów zabudowanych związanych z tymi gruntami budynkami gospodarczymi, garażami, a także innymi obiektami i urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi racjonalne i prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych.

W dniu 26 maja 2023 r. Sejm RP przyjął ustawę o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw. Projekt, przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, był kolejnym krokiem realizowania polityki wyeliminowania instytucji prawa użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego⁷.

Z uzasadnienia rządowego projektu ustawy jednoznacznie wynika, że uwłaszczeniem zostaje objęta grupa podmiotów określona ze względu na funkcję działalności gospodarczej, jaką pełni nieruchomość, której są użytkownikami wieczystymi i którzy dotychczas nie skorzystali z możliwości przekształcenia. Tak więc ramami podmiotowego zakresu ustawy jako uzyskujący przekształcenie objęte są zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne będące użytkownikami wieczystymi gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste przed 1 stycznia 1998 r. Oznacza to, że uwłaszczeniem mogą być objęci tylko ci przedsiębiorcy, którzy są użytkownikami wieczystymi gruntów oddanych im w użytkowanie wieczyste przed 1 stycznia.1998 r., a więc co najmniej przed 26 laty liczonych do dnia wejścia w życie ustawy, to jest do dnia 31 sierpnia 2023 r., i jeżeli ponadto wykonali zobowiązanie określone w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste⁸. Dodatkowo, obowiązują nowe zasady ustalania cen nieruchomości gruntowych zbywanych na rzecz użytkowników wieczystych.

Zgodnie z Art. 198g. 1. u.g.n. użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.

2. Żądanie sprzedaży, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje:

1) jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;

2) jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;

3) w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2023 r. poz. 1796);

4) jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;

5) w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

3. Nie zawiera się umowy sprzedaży nieruchomości, o której mowa w ust. 1, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

4. Przepisy ust. 1–3 stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Skorzystanie z przysługującego prawa następuje na wniosek użytkowania wieczystego, a nie z mocy prawa. Ważną informacją wypływającą z przedstawionych przepisów jest to, że właściciel użytkowanej wieczyście nieruchomości nie może odmówić jej sprzedaży użytkownikowi wieczystemu jeżeli wystąpi z takim żądaniem.

Jeżeli użytkownik nie zdąży w ciągu 12 miesięcy złożyć wniosku o nabycie nieruchomości, będzie mógł na zasadach ogólnych przystąpić do procedury to znaczy, że zawarcie umowy sprzedaży będzie uzależnione od zgody Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego.

Cenę nieruchomości gruntowej sprzedawanej użytkownikowi wieczystemu reguluje art.69 ust.1,2 i 3 u.g.n , w zależności od sposobu wykorzystania nieruchomości.tj. wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej lub niewykorzystywanych do działalności gospodarczych.

Dla części nieruchomości spełniających wymagania, o których mowa w art.198 g. ust. 2 u.g.n, nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami z dniem 31 sierpnia 2023 r wprowadziła przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego ( dział VIa). W tym przypadku podstawą do ustalenia ceny nieruchomości jest wielokrotność kwoty odpowiadającej iloczynowi stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i aktualnej wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego⁹.

Jeżeli oszacowanie wartości nieruchomości jest sporządzane do celów sprzedaży, na podstawie § 42 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r¹⁰. przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, stosuje się przepisy § 42 ust. 1 – 4, w tym fakt, że nieruchomość gruntową oddaną w użytkowanie wieczyste wycenia się według aktualnego użytkowania nieruchomości, który powinien być zgodny, co do zasady z zapisami umowy ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości.

Jak przepisy ustawy z 26 maja 2023 r. oceni rynek nieruchomości, pokaże praktyka. Już obecnie nie wszyscy użytkownicy wieczyści będący inwestorami i przedsiębiorcami są zainteresowani nabyciem grunt, przede wszystkim z uwagi na warunki finansowe, w tym aktualną wartość nieruchomości, która jest podstawą do ustalenia ceny sprzedaży albo uznania, że w ramach korzystania z prawa użytkowania wieczystego prawidłowo realizuje swoje interesy gospodarcze ¹¹.

Dla tych użytkowników wieczystych, którzy są w posiadaniu gruntów, położonych w ścisłych centrach miast lub innych terenach o aktualnie dużym potencjale inwestycyjnym, gdzie na przestrzeni lat nastąpiły korzystne pod względem ich zagospodarowania zmiany, w tym w dokumentach planistycznych¹² przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności może być szansą gospodarczą, dla pozostałych zapisy tej ustawy mogą być obojętne lub mało interesujące.

1 Ustawa z dnia 14 lipca 1961 r.o gospodarce terenami w miastach i osiedlach ( Dz. U.1961 , nr 32, poz.159, tekst pierwotny)

2 kc. oznacza skrót Kodeks cywilny . Kodeks Cywilny Ustawa z dnia 23.04.1964 r. (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.),

4 u.g.n – skrót dla ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1445 ze zm.)

5 H.Ciepła Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów przedsiębiorców w prawo własności, Wolters Kluwer, Warszawa 2025, s. 21

6 Ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego grunt ów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2024 r. poz.386)

7 RP – skrót – Rzeczypospolita Polska . Ustawa z dnia 26 lipca 2013 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw. ( Dz. U. 2023 , poz. 1463)

8 H.Ciepła Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów przedsiębiorców w prawo własności, Wolters Kluwer, Warszawa 2025, s. 14-28

9 Szacowanie nieruchomości praca zbiorowa pod red. J. Dydenki, Wolters Kluwer, Warszawa 2024, s. 240-253

10 Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832).

11 H.Ciepła Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów przedsiębiorców w prawo własności, Wolters Kluwer, Warszawa 2025, s. 15.

1. 12 Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1688 ze zm.),